Elengedhetetlen a közjegyzők felelősségének vizsgálata az adósperekben!

Immáron több éve küzdenek azért az adós érdekvédők, hogy a közjegyzők felelősségének a megállapítása végre megtörténhessen, a banki szerződések jogszabály ellenességének vizsgálatakor. A Hiteles Mozgalom két aktivistája, Dudás Anna és Filep András áttörést ért el, egy jogerős, Bírói Tanács által kiadott végzéssel, mely kimondja: az I. fokú, ez ügyben keletkezett, elutasító határozatot hatályon kívül helyezi, és kötelezi az I. fokon eljáró bíróságot arra, hogy a közjegyző által készített okirat közokiratiságát előíró törvényeknek való megfelelését tárgyalja és vizsgálja újra. 

Miért fontos ez egy adósper tekintetében? Egyrészről azért, mert ha a közokirat a törvény alapján nem minősül közokiratnak, akkor azt nem lehet záradékolni. Ha nem lehet záradékolni, akkor nem születhet végrehajtói határozat, nem születhet földhivatali bejegyzés a végrehajtási jog bejegyzésére sem. Másrészről azért is fontos, mert, ha egy közjegyző által készített okirat nem felel meg a közokiratiság törvényben előírt követelményeinek, akkor ez az okirat – ily módon – nem hitelesíti a szerződést. A nem hitelesített szerződés pedig – mivel ezáltal az sem felel meg a kötelmi jogi szabályoknak – szintén nem végrehajtható, ellenben jogalappal perelhető.

Esetünkben a szerződést hitelesítő közjegyzői okirat mögött nem létezik szerződés. Úgy készült el, hogy szerződése sem a banknak, sem pedig az ügyfélnek nincs. Ha volna is, a közokirat bevezető részében a közjegyző hitelesíti az aláírók személyazonosságát, ezzel együtt az aláírási jogosultságukat. Esetünkben a bank részéről bár két aláíró szükségességét mondja ki a jogszabály, csak egy aláíró volt, aki közjegyzői okiratban foglalt meghatalmazást mutatott be igazolásként, melyet a bank részéről két igazgatótanácsi tag írt alá. Mint utóbb kiderült: a két igazgatósági tag a közokirat aláírásának, és a meghatalmazás adásának pillanatában már fél éve nem volt igazgatósági tag, ennek értelmében nem adhattak volna meghatalmazást – az okirat mégis aláírásra került, közjegyző előtt, a bank részéről csak egy aláíróval.

A közokirat aláírásának napja olyan napra esett, amikor a szerződő banknak már nem volt működési engedélye, tekintettel arra, hogy a pénzintézetnél egy külföldi bank többségi tulajdonszerzése megszüntette a szerződő bank szerződési jogosultságát. A többségi tulajdonszerzést azonban a PSZÁF csak az okirat aláírásának napja után egy nappal adta meg. Tehát az aláírás napján az egyiknek még, a másiknak már nem volt engedélye szerződni egyetlen ügyféllel sem. Mindez közjegyző előtt történik, ezt ne felejtsük el. Emellett a külföldi érdekeltségű többségi tulajdonszerzést nem követte a magyarországi működési engedély megszerzése, csak az okirat aláírását követő majdnem három hónap múltán, amikor is egy fióktelepet hozott létre országunkban a többségi tulajdonszerző. Csakhogy a fióktelep létrehozása akkor még mindig nem járt azzal, hogy ügyfélszolgálatot nyitott volna a fióktelep, kizárólag telefonos ügyfélszolgálatot üzemeltettek, ennek értelmében a szerződési feltételek ügyfelekkel való megismertetése, annak elmagyarázása és értelmeztetése eleve kérdőjeles. A fióktelep az ügyfélszolgálatok megnyitását csak az általunk vitatott okirat aláírása után közel 1évvel kezdte el megnyitni, és üzembe helyezni. Felmerül a kérdés: elképzelhető-e az, hogy ezekről a tényállásokról a közjegyző nem tudott, de kötelessége sem volt az, hogy utánajárjon? El tudjuk képzelni azt: ez az adós, akit a közjegyző meggyőzött arról, hogy egy törvényeknek mindenben megfelelő okiratot ír alá, hogyan tudta a panasztételi jogát gyakorolni ezzel a bankkal szemben?

A „közokirat” bevezető része után térjünk rá a részletekre. Hogy kockázati elemzés, kamatszámítás, költségek részletezése, illetve az adós felmondási joga nem szerepel benne, az napjainkra már természetessé vált, hiszen nemcsak ez a bank él ezekkel a fogásokkal a szerződéseiben és közjegyzői okirataiban, hanem szinte az összes. Megtehetik, mégpedig úgy, hogy a közjegyző szerint ez így megfelel a jogszabályi rendelkezéseknek. A közjegyző szerint megfelel – hiszen aláírja, és hitelesíti a törvényekkel szembemenő szerződési feltételeket.

Egy igen izgalmas furcsaságot találtunk, mégpedig: az okirat egy pontja tudomásul veteti az adóssal, hogy a vele szerződő bank a zálogjogi jogosultságát az okirat aláírásának napján eladja egy másik banknak. A közjegyző hitelesítette, az adós tudomásul vette, a bank azonban a zálogjogi igényét a tulajdonlapon a saját nevére jegyeztette be, szintén azonnal, az okirat aláírásának napján. Felmerül a kérdés: a Földhivatal dolgozói nem tudnak olvasni? A közjegyző pedig nem tudja értelmezni, amit leír, tekintettel arra, hogy bár az okirat elején erről rendelkezik, a végén pedig kötelezi az adóst arra, hogy a zálogjogot eladó bank zálogjogi igényét jegyeztesse be a Földhivatalnál? Nos, akkor ki, mikor követi, illetve követteti el a törvényszegést az adóssal?

Ha tovább gondolkodunk, még egy dilemmával kerülünk szembe: ha a banknak nincs zálogjoga, mert eladta azt, akkor a végrehajtási joga miért van meg a végrehajtási eljárásban? Hiszen végrehajtási jogot a zálogjogi igény keletkeztet egy ingatlanon. A zálogjog egy másik bank birtokában van, de nem az hajt végre, hanem az, aki eladta, tehát nála nincs. Viszont: a végrehajtási jogot a többségi tulajdonszerző fióktelepére jegyezték be a Földhivatalnál úgy, hogy annak zálogjoga nem szerepel egyáltalán a tulajdonlapon (a jogutódlás tényét ugyanis elfelejtették feltüntetni/átvezetni rajta). Ennél a pontnál újabb kérdésbe ütközünk: a közjegyző hogyan állíthat ki olyan végrehajtási záradékot, melyben azt meri leírni, hogy a jogutód zálogjogi igénye megnyílik, ezzel együtt a végrehajtási joga is? Hiszen ő maga hitelesítette, hogy a jogelőd eladja a zálogjogi jogosultságát, ezáltal a jogutódnak olyanja nincs is, ha nem vásárolta azt vissza.….

Apropó, végrehajtási záradék! Esetünkben öt adós van az okiratban, ebben az esetben a törvény azt mondja: egy darab végrehajtási záradékot kell kiállítani, öt példányban, mindegyik adós részére. A mi közjegyzőnk kiállított öt darab végrehajtási záradékot, ötféle tartalommal, mely tartalmak szerint hasraütés-szerűen változnak az adósi ranghelyek sorrendjei, ezzel együtt azonnal minden adóst a kezessé is tesz a végrehajtási eljárásban. Eközben közjegyzőnknek nem tűnt fel az az apróság, hogy az általa eredetileg hitelesített okiratban egyáltalán nem szerepel kezes. Az sem tűnt fel neki, hogy ingatlan fedezetet az eredetileg aláírt okiratban csak az első és második ranghelyű adós ajánlott fel, és ennyit el is fogadott a bank. Ezen az apróságon finoman átlendülve kiállította úgy a végrehajtási záradékokat, hogy az alapján minden adós a saját ingatlanával felel, ezen túlmenően van olyan adós, aki még az autójával is – holott autóról egyáltalán nem esik szó az aláírt okiratban.

Tudom, elvesztették az olvasók a fonalat, én is nehezen bírtam követni, pedig még nincs vége. Mikor adósunk elkezdte peresíteni a végrehajtási eljárását, és kikérte a közjegyzőtől a záradékolt okiratot, mit kapott? Az eredetei okiratot, amelyet a bankkal való megállapodásának napján aláírt, majd a közjegyző még el is magyarázta neki, hogy ez a záradékolt okirat. Hozzáteszem: az első ranghelyű adós kérte ki a záradékolt okiratot, mert a negyedik és ötödik ranghelyű adós már kapott egyet-egyet, ő viszont még nem (akkor már több, mint egy év telt el a záradékolás időpontjától).

El tudjuk képzelni, ilyen előzmények után milyen végrehajtási eljárásban van része az adósoknak. Ott kezdődik, hogy a közjegyző által kiállított összevissza zagyva záradékok alapján összevissza zagyva végrehajtási végzések születnek, majd minden adós minden ingatlanára végrehajtási jog bejegyzése megtörténik a Földhivatalnál annak a banknak a nevére, aki nem vásárolta vissza a zálogjogi igényét attól a banktól, akinek jogelődje eladta. Elkezdik az ingatlant is végrehajtani, a munkabért is végrehajtani, a  folyószámlákat inkasszálni, ezzel együtt az autókat lefoglalni. A végrehajtót eközben elérni, megtalálni nem lehet. Ha adósunk kapcsolatot teremt vele, letagadja a csillagot az égről, és visszamutogat a közjegyzőre, mert ő az alapján dolgozik, amilyen záradékot kap. Ebben viszont igaza van.

Adósunknak nem marad más választása (közben az egyik adóstárs öngyilkossági kísérleten is túl van már), bírósághoz fordul, kérve azt: függesszék fel a végrehajtási eljárást, addig, míg nem tisztázódik a közjegyző szerepe és felelőssége az ügyben. Ennek érdekében egy másik keresetet is bead, kérve, vizsgálják már meg a közjegyző által készített okirat tartalmának törvényi megfelelését, ugyanezt kérve a végrehajtási záradékolásra is. Természetesen, első körben elutasították, fellebbezés, kifogás, panasz, amit el lehet képzelni, kilincselés, személyes mindennapos megjelenés a bíróságon, mire végül összehívták a Bírói Tanácsot, aki végre elismerte: az adósnak igaza van, a közjegyzői okiratot alaposabban szükséges és kellő bírói górcső alá venni.

S hogy mi történt a végrehajtás felfüggesztésének kérelmében? Természetesen elutasították azzal, hogy az adós nem tett eleget hiánypótlási felszólítási kötelezettségének. Nem tett eleget, hiszen nem tudta leigazolni a bírói felszólításokra: a bank működési engedélyét, a pertárgy pontos értékét (igazolást adott ki a bank arról, hogy nem hajlandó elszámolni az adóssal a felmondás után, a nyilvántartásokat nem bocsájtja a rendelkezésére), nem csatolta a záradékolt közjegyzői okiratot (nem is kapta meg), stb.. Szóval kizárólag olyan felszólításoknak nem volt képes az adós eleget tenni, amelyet elméletileg nem az adós, hanem a bank felé kellett volna kiküldenie a bíróságnak. A lényeg viszont az, hogy elutasították, tárgyalás kitűzése nélkül. Erre reagáltunk egy kiterjesztett kereseti kérelemmel, ennek elbírálása még folyamatban van.

… Igen ám! Csakhogy közben itt van azonnal március elseje, és vége a kilakoltatási moratóriumnak. A közjegyző okossága, a végrehajtó okossága és a bíróság okossága folytán négy kiskorú gyermek lakhatása a tét. Versenyt futunk az idővel, és nem adjuk fel.

Addig, míg az érdekvédők azzal vannak elfoglalva, hogy egymást taposva emelkedjenek a fellegekbe, mi dolgozunk. A Hiteles Mozgalom teljes vállszélességgel kiáll az adósok mellett.

Mint a bevezetőmben már jeleztem, áttörést jelent a Bírói Tanács határozata, most már talán érthető, hogy miért. Sajnos, ez még precedens ítéletet nem jelent. Precedenssé csak akkor válik, ha az ügyben eljáró bíróság a végső ítéletét meghozza ebben az ügyben, és az is jogerőre emelkedik.

Fontos megjegyezni: a történetet az ELLA Bank kezdte 2008-ban, és az AXA Europe SA. igyekszik most, ilyen gátlástalanul befejezni.

Dudás Anna

Hiteles Mozgalom