Interjú dr. Bék Ágnessel a TTOE elnökével

A Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete elnökét kérdezzük többek között arról, hogy Társasházi Törvény utolsó módosítása mennyiben váltotta be a hozzá fűzött reményeket és milyen témakörökben látná hasznosnak a törvény további módosítását.

Dr. Bék Ágnes jogászként dolgozott a köz- és államigazgatásban és a Gazdasági Minisztérium vezető jogtanácsosaként ment nyugdíjba, majd a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete (TTOE) elnökének választották. Mióta elnök és hány tagot számlál az országosan is közismertté vált egyesület?

Dr. Bék Ágnes: Az egyesület megalakulása óta, vagyis 2007-től. Tagjaink száma folyamatosan emelkedik, az ország minden területéről jelentkeztek hozzánk és lassan eléri a 300-as létszámot. Ezen számnál azonban arra is gondolni kell, hogy egy-egy társasházkezelő nem egy, hanem általában 5-10 társasházat is kezel, a társasházakban pedig átlagban 30-80 lakás található és a lakásokban pedig számíthatunk 2-3 fővel. Így az információáramlás elég széles körben megvalósítható arra is figyelemmel, hogy a tagjaink havonta megkapják a Társasházi Háztartás című szaklapot.

A TTOE igen aktív társasházi szakmai szervezet és a Magyar Ingatlan Tanács társasházi szekció alapító tagja lett, utóbbi pontosan mivel foglalkozik és a két szervezet mennyiben különül el egymástól?

Dr. Bék Ágnes: A TTOE feladata a társasházban élők problémáiban a segítségnyújtás, amely lehet a közös képviselő, intéző bizottsági vagy számvizsgáló bizottsági tag és nem utolsósorban a tulajdonos megoldandó problémája. A Magyar Ingatlan Tanács viszont sokkal szélesebb körben fogja összeg az ingatlan területén dolgozókat, így az ingatlanközvetítőket, értékbecslőket és ingatlangazdálkodókat is. A kapcsolódási pont viszont éppen a településeken lévő ingatlanok helyzete, értéke és a velük való gazdálkodás, üzemeltetés.

Előbbi szervezeteknek mennyi beleszólása volt és lehet a Társasházi Törvény változásaiba?

Dr. Bék Ágnes: Mind civil szervezet, rendszeresen jelezzük a jogalkotók felé, hogy milyen módosítások lennének szükségesek a gyorsabb és jobb munkavégzéshez, illetve a tulajdonosok életvitelének javításához. A javaslataink közül mindig elfogadnak egyet-egyet, így továbbra is fontos feladatunknak tartjuk a társasházi törvény korszerűsítését és a gyakorlatban való alkalmazhatóságának javítását.

A TTOE minden hozzá forduló kérdésre válaszol, és megjelentetett egy terjedelmes társasházaknak szóló szakkönyvet, (www.tht.hu)  mely „házi jogtanácsadó” nagy segítségére van úgy a közös képviselőknek, mint a tulajdonosoknak. Terveznek e könyvből folytatást, harmadik kiadást?

Dr. Bék Ágnes:Igen, már dolgozunk rajta és szeretnénk jövő év elejére elkészíteni. A hozzánk érkezett kérdéseket tematikus módszerrel gyűjtjük, és fejezetekre bontva válaszoljuk meg egyrészt a jogszabályi háttér pontos megjelölésével, másrészt a gyakorlatban megvalósítható ötletekkel.

Társasházi Törvény utolsó módosítása mennyiben váltotta be a hozzá fűzött reményeket és milyen témakörökben látná hasznosnak a törvény további módosítását?

Dr. Bék Ágnes: Természetesen a módosítás után is maradt még megoldandó feladat. Változatlanul sok problémát jelent, hogy a meghatalmazások korlátozására nem született semmilyen jogszabályi rendelkezés és sok esetben visszaélnek ezzel. Álláspontom szerint meghatalmazást nem szabadna adni sem a közös képviselőnek, társasházkezelőnek, de a társasházzal bármilyen jogviszonyban lévő személynek – gondnoknak, takarítónak stb. -, mivel az ő feladatuk nem a döntésben való részvétel, hanem a meghozott határozatok végrehajtása.

Továbbá régóta kezdeményezzük, hogy az adott társasházban élő haszonélvező – aki nem tulajdonos, de érdekli a feladat – is megválasztható legyen számvizsgáló bizottsági tagnak. Bízom benne, hogy erre is előbb-utóbb lehetőség lesz.

Olyan esetről is tudunk, ahol a költségvetésből fizetett, tulajdonos-számvizsgáló bizottsági tagok minden közgyűlésen összesen több meghatalmazással vesznek részt, mint ahány tulajdoni hányaddal szavaznak a közgyűlésen részt vevő többi tulajdonos. Így minden közgyűlési kérdésben az szvb dönt. Ez nem joggal való visszaélés? Mit tehetnek a tulajdonosok?

Dr. Bék Ágnes: Jelenleg nem minősül joggal való visszaélésnek, de teljesen etikátlan. Így fordulhat elő, hogy a társasházi tulajdonosok kiszolgáltatott helyzetbe kerülnek és valóban egy „kiválasztott mag” dönt minden kérdésben. Ebből a helyzetből az lehet a kiút, hogy a meghatalmazást adó tulajdonosokat meggyőzik arról, hogy ne adjanak további meghatalmazásokat, hanem személyesen vegyenek részt a közgyűlésen és valóban a saját akaratuk szerint szavazzanak a felmerülő kérdésekben.

Sok levelet kaptunk már abban a témakörben, hogy az adatvédelmi törvényben rögzített jogok mennyiben érvényesíthetőek egy társasházban. Bár az Önök honlapján (http://www.tht.hu/) nagyon sok hasznos információ található, de olvasóink alábbi felvetéseire mi sem találtuk meg a válaszokat:

Kötelező–e egy közös képviselőnek – különösen a több száz albetétes társasházaknál – adatvédelmi szabályzattal rendelkezni? (Ha a társasházi Szervezeti és Működési Szabályzat erről külön nem rendelkezik és nincs ilyen, vajon hogy tudja teljesíteni a közös képviselő az Avtv. 6. § -ban előírtakat, mely szerint a tulajdonosokat „tájékoztatni kell az adatai kezelésével kapcsolatos minden tényről, így különösen az adatkezelés önkéntes vagy kötelező lehetőségéről, az adatkezelés céljáról és jogalapjáról, az adatkezelésre és az adatfeldolgozásra jogosult személyéről, az adatkezelés időtartamáról, illetve arról, hogy kik ismerhetik meg az adatokat”.)

Dr. Bék Ágnes: Nem kell a társasházaknak adatvédelmi szabályzattal rendelkeznie, mivel nem minősül a társasház jogi személynek. A társasházi törvény 22. § felhatalmazza a közös képviseletet arra, hogy a tulajdonosok nyilvános adatait – amelyet az Ingatlan-nyilvántartási hatóságnál bárki megtekinthet – azt nyilvántarthatja, sőt a tulajdonosoknak bejelentési kötelezettsége is fennáll a közös képviselő felé. Adatokat pedig – ugyancsak a társasházi törvény 22. § rendelkezése szerint – csak hatóságnak és bíróságnak adhatnak ki.

Nem vonatkozik ez azonban az un. hátralékos listára, amelyet minden évben a beszámoló közgyűlés időpontjában minden tulajdonosnak meg kell küldeni név szerint és a fennálló tartozás összegével. Erre vonatkozóan ugyancsak a társasházi törvény 47. § c) pontja konkrétan rendelkezik.

Igen, a  Thtv. 47. § c) bekezdésének alapján a közös képviselet évente egyszer, a rendes közgyűlési anyag mellékletében köteles közzétenni a közös költséghez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban. Mit tehet a tulajdonos, ha a közös képviselet a számvizsgálók jóváhagyásával nem tünteti fel ezen a kötelező kimutatáson a tulajdonosok neveit, csak az ingatlanok számait?

Dr. Bék Ágnes:Sajnos még mindig nincs törvényességi felügyelet a társasházak felett, így a törvénytelen működés miatt nincs eljáró hatóság. A tulajdonosoknak kell az ügyben döntésre jutni, hogy a közgyűlésen határozattal kötelezik a közös képviselőt a hiány pótlására, illetve eredménytelensége esetén felül vizsgálják a közös képviselő munkáját és felmentik a feladata alól.

A Thtv. 22. § (5) bekezdése szerint: a közös képviselő a személyes adatokról „kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást”. De mi a helyzet a Számvizsgáló Bizottsági tagokkal, ha a társasház Szervezeti és Működési Szabályzatában sincs több, mint a törvényben? Jogos e az a tulajdonosi igény, hogy a számvizsgálók a tulajdonosok személyes adatait ne ismerhessék meg? Például a közös képviselő ha bármilyen ügyben, bármelyik tulajdonossal kapcsolatosan iratokat, nyilvántartásokat ad át ellenőrzésre a számvizsgálóknak, akkor köteles e kitakarni a tulajdonos beazonosításra alkalmas személyes adatait, közműfogyasztásainak adatát, stb.. (A tulajdonos közműfogyasztását, korábbi ombudsmani eljárások eredményeként a Legfelsőbb Bíróság is személyes adatnak minősített)

Dr. Bék Ágnes: A közös képviselet a közüzemektől a társasház egészére vonatkozóan kap adatot. Természetesen a víz- és csatornadíjak esetében a vízórával rendelkező tulajdonosok fogyasztását feltüntetik, hiszen annak hiányában nem lehetne a nyilvántartást vezetni. Nem ismerem a Legfelsőbb Bíróság ezen döntését, de a számvizsgáló bizottságnak mindenképpen joga van a mellékórák szerinti fogyasztást áttekinteni, hiszen ha valaki több hónapon keresztül nullás fogyasztással jelenik meg, akkor azt felül kell vizsgálni: vagy üres a lakás, vagy az óraállás nem felel meg a valóságnak. Az ilyen esetek kiszűrése viszont az egész társasház ügye, hiszen a főórán mért vízmennyiséget a társasháznak ki kell fizetnie és egy nem jól működő óra, vagy hiányos adatközlés miatt a többi tulajdonosnak kell helytállnia az adott tulajdonos helyett. Egy ilyen vizsgálat lefolytatása álláspontom szerint nem minősülhet olyan személyes adatnak, amelyeket ne lehetne az adott társasházon belül vizsgálni.

Azzal viszont egyetértek, hogy a számvizsgáló bizottság tagjai az így szerzett információkkal nem élhetnek vissza és nem kezdeményezhetnek házon belüli ellenségeskedést.

Jogosnak tartja azt a tulajdonosi igényt, hogy amíg egy társasház Szervezeti és Működési Szabályzata nem tartalmazza, hogy a Thtv. 22. § (5) bekezdésén túl  a közös képviselő a számvizsgálóknak is kiadhatja a személyes adatokat, addig a közös képviselőnek kötelessége a törvényt betartani?  (A személyes adatok kitakarásával az ingatlan jelölése alapján is ellenőrizheti a Számvizsgáló Bizottság a közös képviselő munkáját, és az szmsz módosítására is lehetőség van)

Dr. Bék Ágnes:A kapott iratok és adatok között nem szerepel senkinek sem a személyes adata, legfeljebb a neve és a lakás címe. Ha ennek alapján beazonosítható is, attól még nem lehet az adataival „visszaélni”, hiszen sem a születési helye, ideje, anyja neve nem ismert. Saját véleményem, hogy a személyiségi jog védelmét nem a tulajdonostársakkal szemben kell védelmezni, mivel az azzal történő visszaélésnek nincs realitása. Ezt a kérdést azok tartják fontosnak, akiknek valamilyen „takargatni valójuk” van például a vízfogyasztás, vagy a fűtési hőmennyiség felhasználása területén és tartanak attól, hogy az esetleges hibás adatszolgáltatásuk a többi tulajdonos felé kiderül.

Köszönjük az interjút!